Os leilões judiciais e extrajudiciais ganham cada vez mais espaço, sendo possível encontrar imóveis, carros, artigos eletrônicos, peças de colecionadores, entre outros. A forma judicial, obrigatoriamente, envolve um processo na justiça, podendo ser trabalhista, criminal, fiscal ou civil. Já a modalidade extrajudicial ocorre por força da Lei n. 9.514, em decorrência da falta de pagamento de parcelas de um financiamento imobiliário garantido pela alienação fiduciária, em que o próprio bem adquirido responde pelo pagamento da dívida.

A advogada e especialista em Direito Imobiliário, sócia do Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório, aponta que cada modalidade de leilão possui suas particularidades. 

“Ambas as formas de leilão têm por objetivo o pagamento de uma dívida. Porém, as regras do leilão, as responsabilidades do arrematante, os procedimentos para transferência e desocupação do imóvel são distintos”.

“Em leilões judiciais, o juiz que conduz o processo judicial no qual foi designado o leilão determinará a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse. A carta de arrematação substitui a escritura pública de compra e venda. É o documento que, registrado no cartório de imóveis, transferirá a propriedade do imóvel para o nome do arrematante. Já o mandado de imissão na posse determinará a saída compulsória de quem quer que esteja no imóvel, qualquer que seja a natureza da ocupação. Ambos os documentos são expedidos após o término do prazo para as partes apresentarem impugnação à arrematação. Em média, costumam ser expedidos no período de 2 a 6 meses após o leilão”, destaca.

Já em leilões extrajudiciais, a venda será feita como em uma compra e venda normal, por meio de uma escritura pública de compra e venda lavrada pelo Cartório de Notas. 
Osório explica que ambas as modalidades de leilões são seguras, desde que adotados esses cuidados:

1 - Analise o edital de leilão em sua integralidade. Dentre as principais informações contidas no edital, destaco: eventual responsabilidade do arrematante pelo pagamento de débitos de condomínio e IPTU anteriores ao leilão; o ativo que está sendo levado a leilão; e, eventuais ônus e gravames que recaem sobre o imóvel.  

2 – Leia as informações contidas na matrícula do imóvel. A leitura do edital é essencial para: confirmar a relação jurídica do réu com o imóvel para confirmar se o réu do processo detém o bem que está sendo vendido; conferir a área privativa do imóvel; checar a existência de ônus e gravames (penhoras, alienação fiduciária, hipoteca, averbação premonitória); e, conferir se a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da instituição bancária (em caso de leilões extrajudiciais);

3 - Avalie o valor de mercado do imóvel. Em leilões judiciais, o parâmetro para a oferta de lances é o valor de avaliação do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o imóvel foi avaliado no processo judicial. Confira se o valor de avaliação corresponde ao valor de mercado do imóvel; 

4 - Avalie a liquidez do imóvel. Confira o tempo médio de venda de imóveis semelhantes a partir de consulta a corretores e imobiliárias.

Além desses aspectos, Ana Carolina Osório ressalta a importância de ser feito um estudo de viabilidade financeira para a fixação do lance máximo, relacionando todos os custos envolvidos com a arrematação. 

Ela explica que os custos são: lance + comissão do leiloeiro (5%) + ITBI (3%) + custas cartorárias para o registro da carta de arrematação/escritura de compra e venda + custas cartorárias para o cancelamento de eventuais gravames que recaem sobre o imóvel.

“Também é importante considerar os custos com a manutenção do imóvel, especialmente o valor da taxa de condomínio e do IPTU, pois o arrematante ficará responsável pelo pagamento destes custos desde a data do leilão” alerta a advogada. “Sugiro que o comprador considere um prazo médio de 8 meses desde a data do leilão até a revenda”, completa. Será o prazo de imobilização do capital e período em que o arrematante precisará pagar as taxas de condomínio e IPTU. 

A advogada criou uma calculadora de leilões que auxilia na apuração total dos custos, na fixação do lance máximo e na apuração do lucro esperado com a revenda do imóvel, disponível no seguinte link: https://osoriobatista.com.br/calculadora-de-leiloes/.

Ocupação indevida no imóvel

É muito comum que os imóveis levados a leilão estejam ocupados. Em leilões extrajudiciais, a advogada diz que as desocupações costumam ocorrer de forma amigável por parte dos ocupantes, pois estes necessariamente terão conhecimento da inadimplência e preferem desocupar voluntariamente a serem acionados em ação judicial de imissão na posse, em que se sujeitarão ao pagamento de honorários advocatícios e taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel até a desocupação.

“O objetivo da taxa de ocupação é evitar o enriquecimento indevido do ocupante, que continuaria usufruindo do imóvel sem realizar o pagamento de nenhuma contrapartida ao arrematante, novo proprietário”, explica Osório. 

Em leilões judiciais, a desocupação será determinada pelo juiz por meio do mandado de imissão na posse, sendo desnecessário o ajuizamento de ação de imissão na posse. 

As duas modalidades de leilão, conforme a advogada, são formas seguras e lucrativas de investimento em imóveis. Para escolher qual a melhor opção, o comprador deve analisar todo o processo, vantagens e desvantagens de cada um, e sempre verificando os aspectos relacionados ao investimento no imóvel que pretende adquirir.

Fonte: It Press