A Receita Federal publicou a Instrução Normativa n° 2.222/2024 a qual disciplina os Arts. 6° e 8° da Lei n° 14.973/2024. A disposição do tema destas normas tratam da permissão temporária de atualização de valor de bens imóveis, seja por proprietário pessoa física ou jurídica, para o valor de mercado.

Na Pessoa Física

A pessoa física pode optar por atualizar a relação de imóveis já lançados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), ao valor de mercado e assim tributar de forma definitiva (ou seja, não podendo o objeto do imposto ser objeto de restituição), a diferença pelo custo de aquisição à uma alíquota de 4% (quatro por cento).

Os valores serão considerados como acréscimo patrimonial então não poderá ser justificativa para sobras de caixa.

A variação obtida será incluída nas fichas da DAA , relativa ao exercício 2025 ano calendário 2024, como custo de aquisição adicional ao respectivo bem imóvel. A identificação ocorrerá de forma individual.

Na Pessoa Jurídica

A pessoa jurídica pode optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo não circulante do seu balanço patrimonial, ao valor de mercado, e tributar de forma definitiva (ou seja o imposto e contribuição devido e pago não será objeto de compensação), a diferença pelo custo da aquisição a uma alíquota de 6% (seis por cento) para IRPJ e 4% (quatro por cento) para CSLL.

O valor de atualização não poderá ser incorporado ao custo do bem para fins de cálculo de depreciação, amortização ou exaustão.

Pelo motivo da norma tributária direcionar bens imóveis classificados como ativo não circulante, deixa de ter a atualização permitida à bens imóveis classificados no balanço patrimonial em grupo do ativo circulante, para quando se tratar de pessoa jurídica com atividade de compra e venda de imóveis.

Da Venda do Imóvel em Período Inferior a 15 Anos

Caso o imóvel seja vendido antes de um prazo de 15 (quinze) anos, o ganho de capital deverá ser calculado proporcionalmente ao período restante para completar o prazo limite, de acordo com o Art. 8° da Lei n° 14.973/2024.

Da Possibilidade da Atualização

Podem ser atualizados ao valor de mercado, os imóveis em geral:

I - situados no Brasil;

II - situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior nos termos do art. 14 da Lei n° 14.754/2023;

III - que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal; e

IV - que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua DAA.

Da Atualização de Fato

A opção da atualização ocorre mediante a transmissão da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) e do pagamento integral dos tributos devidos até o prazo limite de 16 de dezembro de 2024.

Não podem ser objeto de atualização bens imóveis que não tenham sido declarados na DAA ou ECF exercício 2024 ano calendário 2023 ou ainda os bens adquiridos no curso do ano calendário 2024.

O preenchimento da Dabim será preenchida mediante acesso ao serviço do E-CAC.

Nota Final – Opinião do Autor

Conforme citado no decorrer deste artigo, a tributação decorrente da atualização de bem imóvel, aplicada entre valor de custo e valor de mercado, terá incidência de imposto de renda de 4% (quatro por cento) aplicado à pessoa física e 6% (seis por cento) de IRPJ e 4% (quatro por cento) de CSLL para pessoa jurídica.

O cálculo para obtenção do valor do ganho de capital em caso de venda ou baixa dos bens, leva em consideração o tempo entre a sua atualização e o momento da venda. Quanto maior o período e mais próximo do limite de 15 anos, menor será a sua tributação. Desta forma é necessário comparar qual o valor do imposto devido nos moldes da Dabim e qual o valor do imposto devido nos moldes da pessoa física e jurídica considerando ainda eventuais reduções de base de cálculo e isenções para a pessoa física.

Assim não há uma resposta direta de qual opção é mais benéfica, sendo então necessário realizar o cálculo comparativo para obter esta resposta, comparando ainda cada possível cenário a cada contribuinte interessado neste tema.

Após obtido o cálculo do ganho de capital, incidem as alíquotas previstas no Art. 21 da Lei n° 8.981/1995.

Outro ponto não esclarecido pelo legislador é sobre a definição do “valor de mercado”, como realizar a comprovação do valor atualizado, se ocorre por meio de laudos ou simplesmente por valores aproximados.

Elaborado por: Anderson Vicente Possebon/@anderson.possebon